Diversifikation durch Immobilien-ETFs

Diversifikation durch Immobilien-ETFs

Wie man in Immobilien investiert

Immobilien sind eine der fünf grundlegenden Anlageklassen, die jeder Anleger ernsthaft in Betracht ziehen sollte, um sein Portfolio um die einzigartigen Vorteile des Cashflows, der Liquidität, der Rentabilität, der Steuern und der Diversifikation zu erweitern. In diesem einführenden Leitfaden führen wir Sie durch die Grundlagen der Immobilienanlage und diskutieren die verschiedenen Möglichkeiten, wie Sie Immobilienanlagen erwerben oder erwerben können.

Beginnen wir zunächst mit den Grundlagen: Was ist Immobilieninvestment?

Was ist eine Immobilieninvestition?

Immobilieninvestitionen sind eine breite Kategorie von Betriebs-, Investitions- und Finanzaktivitäten, die sich darauf konzentrieren, Geld mit materiellen Immobilien zu verdienen oder Geldflüsse zu erzielen, die irgendwie mit einer materiellen Immobilie verbunden sind.

Es gibt vier Hauptarten, um Geld in Immobilien zu verdienen:

Real Estate Appreciation: Hier steigt der Wert der Immobilie, was auf eine Veränderung des Immobilienmarktes zurückzuführen sein kann, die die Nachfrage nach Immobilien in Ihrer Nähe erhöht, z.B. durch Upgrades, die Sie in Ihre Immobilieninvestition investieren, um sie für potenzielle Käufer oder Mieter attraktiver zu machen.

Cash Flow Income (Rent): Diese Art der Immobilieninvestition konzentriert sich auf den Kauf einer Immobilie, wie z.B. eines Mehrfamilienhauses, und deren Betrieb, so dass Sie einen Strom von Geld aus der Miete sammeln.

Immobilienbezogene Erträge: Dies sind Erträge von Maklern und anderen Branchenspezialisten, die durch Provisionen aus dem Kauf und Verkauf von Immobilien Geld verdienen, aber auch von Immobilienverwaltungsgesellschaften, die einen Prozentsatz der Mieten im Austausch für den laufenden Betrieb einer Immobilie behalten.

Nebenerträge aus Immobilieninvestitionen: Für einige Immobilieninvestitionen kann dies eine riesige Gewinnquelle sein: Nebenerträge aus Immobilieninvestitionen umfassen Dinge wie Verkaufsautomaten in Bürogebäuden oder Wäschereien in Niedrigmieterwohnungen, die als Mini-Unternehmen innerhalb einer größeren Immobilieninvestition dienen und es Ihnen ermöglichen, mit einer semi-captiven Kundensammlung Geld zu verdienen.

Die reinste, einfachste Form der Immobilieninvestition dreht sich um den Cashflow aus der Vermietung und nicht um Wertsteigerung: Immobilieninvestitionen erfolgen, wenn der Investor, auch bekannt als Vermieter, ein Stück materielles Eigentum erwirbt, sei es rohes Ackerland, Land mit einem Haus darauf, Land mit einem Bürogebäude darauf, Land mit einem Industrielager darauf oder eine Wohnung.

Der Mieter erhält Zugang zur Immobilie, um sie unter bestimmten Bedingungen, für eine bestimmte Zeitspanne und mit gewissen Einschränkungen zu nutzen - einige davon sind im Bundes-, Landes- und Kommunalrecht festgelegt, andere sind im Mietvertrag oder Mietvertrag vereinbart -, dafür bezahlt der Mieter die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie.

Für viele Investoren haben die Mieteinnahmen aus Immobilienanlagen einen großen psychologischen Vorteil gegenüber Dividenden und Zinsen aus der Investition in Aktien und Anleihen: Sie können an der Immobilie vorbeifahren, sie sehen und mit den Händen berühren, sie können sie in ihrer Lieblingsfarbe streichen oder einen Architekten und ein Bauunternehmen beauftragen, sie zu ändern.

Kapitalisierungszinssätze

Wenn Sie in der Lage sind, Ihre Mietpreise angemessen zu bewerten, sollten Sie nach Abwägung der Immobilienkosten, einschließlich angemessener Abschreibungsreserven, Immobilien- und Einkommenssteuern, Instandhaltung, Versicherungen und anderer damit verbundener Ausgaben, eine zufriedenstellende Rendite auf Ihr Kapital erzielen.

Welche sind einige der beliebtesten Möglichkeiten für eine Person, mit der Investition in Immobilien zu beginnen?

Es gibt eine Vielzahl von verschiedenen Arten von Immobilienanlagen, die eine Person für ihr Portfolio in Betracht ziehen könnte.

Es ist einfacher, in Bezug auf die Hauptkategorien zu denken, in die Immobilieninvestments fallen, basierend auf den einzigartigen Vor- und Nachteilen, den wirtschaftlichen Merkmalen und Mietzyklen, den üblichen Mietkonditionen und der Maklerpraxis der Immobilienart: Immobilienobjekte werden in der Regel in eine der folgenden Gruppen eingeteilt:

Wohnimmobilien-Investitionen - Dies sind Immobilien, die in Immobilien investieren, die an Häuser oder Wohnungen gebunden sind, in denen Einzelpersonen oder Familien leben. Manchmal haben Immobilieninvestitionen dieser Art eine Dienstleistungskomponente, wie z.B. betreutes Wohnen für Senioren oder Full-Service-Gebäude für Mieter, die ein luxuriöses Erlebnis wünschen. 12 Monate dauern die Mietverträge in der Regel, mehr oder weniger sechs Monate auf beiden Seiten, was zu einer viel schnelleren Anpassung an die Marktbedingungen führt als bestimmte andere Arten von Immobilieninvestitionen.

Wenn eine gewerbliche Immobilieninvestition vollständig an langfristige Mieter vermietet wird, die sich auf preiswerte Mietpreise einigten, setzt sich der Cashflow auch dann fort, wenn die Mietpreise für vergleichbare Immobilien sinken (sofern der Mieter nicht in Konkurs geht), andererseits könnten Sie bei einem Bürogebäude deutlich unter den marktüblichen Mietpreisen verdienen, weil Sie langfristige Mietverträge abgeschlossen haben, bevor die Mietpreise gestiegen sind.

Investitionen in Industrieimmobilien - Immobilien, die unter das Dach von Industrieimmobilien fallen, können Lager und Distributionszentren, Lagereinheiten, Produktionsanlagen und Montagewerke umfassen.

In einigen Fällen beinhalten die Mietpreise einen Prozentsatz der Einzelhandelsverkäufe einer Filiale, um einen Anreiz für den Vermieter zu schaffen, so viel wie er, sie oder sie tun kann, um die Einzelhandelsimmobilie für die Käufer attraktiv zu machen.

Mischgenutzte Immobilieninvestitionen - Dies ist eine Sammelkategorie für den Fall, dass ein Investor eine Immobilie entwickelt oder erwirbt, die mehrere Arten der oben genannten Immobilieninvestitionen umfasst, z.B. ein mehrstöckiges Gebäude mit Einzelhandel und Gastronomie im Erdgeschoss, Büroflächen in den nächsten Stockwerken und Wohnungen in den restlichen Stockwerken.

Sie können sich auch auf der Kreditseite von Immobilieninvestitionen engagieren:

Eigentümer einer Bank, die Hypotheken und gewerbliche Immobilienkredite zeichnet, z.B. öffentliches Eigentum an folgenden Produkten

Wenn ein institutioneller oder privater Investor eine Banktitel analysiert, ist es wichtig, auf das Immobilienexposure der Bankkredite zu achten.

Underwriting von privaten Hypotheken für Privatpersonen, oft zu höheren Zinssätzen, um Sie für das zusätzliche Risiko zu entschädigen, z.B. mit einer Lease-to-Own-Kreditrückstellung.

Investition in Mezzanine-Wertpapiere, die es Ihnen ermöglichen, Geld für ein Immobilienprojekt zu leihen, das Sie dann in Eigenkapital umwandeln können, wenn es nicht zurückgezahlt wird, was manchmal bei der Entwicklung von Hotelfranchise verwendet wird.

Es gibt Subspezialitäten der Immobilieninvestition, einschließlich:

Ein Beispiel ist ein gut geführtes flexibles Bürounternehmen in einer Großstadt, in der kleinere oder mobile Mitarbeiter Bürozeit kaufen oder bestimmte Büros mieten können.

Erwerb von Steuerbescheinigungen: Dies ist ein esoterischer Bereich der Immobilieninvestition und nicht für unbedarfte oder unerfahrene Anleger geeignet, der jedoch - unter den richtigen Umständen, zur richtigen Zeit und mit der richtigen Art von Person - hohe Renditen generiert, um die damit verbundenen Kopfschmerzen und Risiken auszugleichen.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Darüber hinaus können Sie tatsächlich über einen so genannten Immobilienfonds oder REIT in Immobilien investieren: Ein Anleger kann REITs über ein Depot, die Roth IRA, oder ein anderes Depot kaufen, denn die Steuerstruktur, unter der sie betrieben werden, wurde während der Eisenhower-Administration zurück geschaffen, um kleinere Investoren zu ermutigen, in Immobilienprojekte zu investieren, die sie sich sonst nicht leisten könnten, wie den Bau von Einkaufszentren oder Hotels.

Ein Nachteil der Investition in REITs besteht darin, dass die auf sie ausgeschütteten Dividenden im Gegensatz zu Stammaktien keine "qualifizierten Dividenden" sind, d.h. der Eigentümer kann die für die meisten Dividenden verfügbaren niedrigen Steuersätze nicht nutzen, sondern die Dividenden von Immobilienfonds werden mit dem persönlichen Steuersatz des Anlegers besteuert.

(Wenn Sie daran interessiert sind, mehr über diese einzigartigen Wertpapiere zu erfahren, sollten Sie zunächst einen Blick darauf werfen.

Real Estate Investing Through REITs, das die REIT-Liquidität, das Eigenkapital, die Nutzung von REITs zu Ihrem Vorteil bei der Immobilieninvestition und vieles mehr abdeckt).

Investitionen in Immobilien durch Wohneigentum

Für alle Immobilien-Investitionsmöglichkeiten, die Investoren zur Verfügung stehen, wird die durchschnittliche Person ihre erste Erfahrung mit Immobilienbesitz auf traditionelle Weise machen: durch den Kauf eines Hauses.

Ich habe den Erwerb eines Hauses noch nie so gesehen, wie es die meisten Menschen tun, sondern ich ziehe es vor, den Hauptwohnsitz einer Person als eine Mischung aus persönlichem Nutzen und finanzieller Bewertung und nicht unbedingt als Investition zu betrachten, um genauer zu sein, ein Haus ist keine Investition in der gleichen Weise wie ein Wohnhaus.

Andererseits, wenn Sie sich dem Ruhestand nähern, ist der vollständige Besitz eines Hauses (ohne Schulden dagegen) eine der besten Investitionen, die eine Person tätigen kann: Nicht nur das Eigenkapital kann durch den Einsatz bestimmter Transaktionen, einschließlich umgekehrter Hypotheken, angezapft werden, sondern der gesparte Cashflow, der nicht gemietet werden muss, führt im Allgemeinen zu Nettoeinsparungen - die Gewinnkomponente, die an den Vermieter gegangen wäre, bleibt effektiv in der Tasche des Hausbesitzers.

Selbst wenn Sie Ihre eigenen Lebensmittel in einem Garten anbauen müssten, gibt es ein gewisses Maß an persönlicher Sicherheit, auf das es ankommt; es gibt Zeiten, in denen die finanziellen Erträge neben anderen, praktischeren Erwägungen stehen…. Was auch immer Sie tun, opfern Sie Ihre Liquidität nicht, um zu schnell zu versuchen, Eigenkapital in Ihren Immobilienanlagen aufzubauen, da dies zu einer Katastrophe (einschließlich Konkurs) führen kann…..

Wenn Sie sparen, um ein Haus zu erwerben, ist einer der großen Fehler, die ich sehe, dass neue Investoren ihr Geld in die Börse investieren, entweder durch einzelne Aktien oder Indexfonds. wenn Sie eine Chance haben, Ihr Geld innerhalb von fünf Jahren oder weniger anzuzapfen, haben Sie kein Geschäft, das irgendwo in der Nähe der Börse ist, stattdessen sollten Sie einem Anlagemandat folgen, das als Kapitalerhaltung bekannt ist.

Was ist besser - Immobilieninvestment oder Aktieninvestment?

Eine der häufigsten Fragen, denen ich begegne, ist die relative Attraktivität von Aktienanlagen gegenüber Immobilienanlagen: Die Kurzfassung ist, dass sie dem Vergleich von Vanille- und Schokoladeneis ähnelt, sie sind unterschiedlich, und wenn Ihr Vermögen wächst, werden Sie vielleicht sogar feststellen, dass beide eine Rolle in Ihrem Gesamtportfolio spielen.

Risiken von Immobilieninvestitionen

Ein erheblicher Prozentsatz der Immobilienrenditen wird durch den Einsatz von Leverage erwirtschaftet: Eine Immobilie wird mit einem Prozentsatz des Eigenkapitals erworben, der Rest mit Fremdkapital finanziert, was für den Immobilieninvestor zu höheren Eigenkapitalrenditen führt; wenn es aber schlecht läuft, kann es weitaus schneller zum Verfall kommen als bei einem Portfolio von voll bezahlten Stammaktien (das gilt auch, wenn letztere in einem Szenario der Weltwirtschaftskrise um 90% zurückgegangen sind, da niemand Sie zur Liquidation zwingen könnte).

Deshalb bestehen die konservativsten Immobilieninvestoren auf einem Verschuldungsgrad von 50% oder im Extremfall auf 100% Eigenkapitalstrukturen, die bei kluger Auswahl der Immobilienvermögen immer noch gute Renditen erwirtschaften können. Der Milliardär Charlie Munger spricht von einem Freund, der vor dem Zusammenbruch der Immobilien 2007-2009 mit ihm befreundet war: Dieser Freund, ein sehr reicher Vermieter in Kalifornien, sah sich in den hohen Bewertungen seiner Immobilien um und sagte zu sich selbst: "Ich bin wohlhabender als je zuvor.

Hör auf, so schnell reich zu werden, und begnüge dich damit, es richtig zu machen, denn du wirst viel weniger Stress in deinem Leben haben, und es kann eine Menge Spaß machen.

Einige abschließende Überlegungen zum Thema Immobilieninvestment

Natürlich ist dies nur der Anfang Ihrer Reise zum Verständnis des Themas, da wir kaum an der Oberfläche gekratzt haben. Immobilieninvestments erfordern jahrelange Praxis, Erfahrung und Erfahrung, um wirklich zu schätzen, zu verstehen und zu meistern.

Die besten Städte, um in Immobilien zu investieren.

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